Аналитика

Закон о капитальном ремонте жилья

И вот, случилось, новый закон о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах принят и вступил в силу.

26 декабря 2012 года вступил в силу Федеральный закон от 25.12.2012 N 271-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации".

Согласно указанному закону в Жилищный кодекс РФ внесены изменения, направленные на создание механизмов финансирования расходов, которые связаны с проведением капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Для этого согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ в состав платы собственников за жилое помещение и коммунальные услуги включается обязательный ежемесячный взнос на капитальный ремонт. Т.е. прежняя норма ст. 158 ЖК РФ, указывающая на то, что собственники вольны решать, вносить плату за капитальный ремонт в зависимости от необходимости его проведения, или нет, теперь не действует, по новому закону все обязаны платить взнос на капитальный ремонт. Устанавливать минимальный размер такого взноса уполномочен субъект РФ в соответствии с методическими рекомендациями, которые должен утвердить уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти. При этом собственники могут принять решение об установлении взноса в повышенном размере, т.е. снизить размер взноса на капитальный ремонт, установленный субъектом РФ, собственники своим решением не вправе.

Новыми изменениями не исключена возможность участия бюджетных средств и иных не запрещённых законом источников финансирования капитального ремонта. В этом видится возможность дальнейшей реализации Федерального закона № 185-ФЗ, предусматривающего субсидирование капитального ремонта за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.

В соответствии с ч. 1 ст. 170 ЖК РФ суммы взносов на капитальный ремонт, проценты за просрочку их уплаты собственниками помещений, а также проценты, начисленные банком за пользование находящимися на специальном счете средствами, образуют фонд капитального ремонта. Собственники помещений вправе выбрать один из способов формирования такого фонда: они могут перечислять взносы на капремонт на специальный счет в банке либо на счет регионального оператора. Владельцем специального счета, который открывается в банках, соответствующих установленным требованиям, может быть ТСЖ, жилищный или иной специализированный кооператив, а также региональный оператор. Управляющие компании и обслуживающие организации (при непосредственном управления) аккумулировать взносы на капитальный ремонт теперь не смогут, даже пусть на специальном счете в банке.

Региональный оператор - это специализированная некоммерческая организация, которая создается субъектом РФ и осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. Указанная организация исполняет функции технического заказчика работ. В соответствии с ч. 4 ст. 179 ЖК РФ средства, полученные региональным оператором от собственников помещений одних многоквартирных домов, могут на возвратной основе использоваться для финансирования ремонта в других домах.

Очень важно то, что законодатель закрепил права собственников на накапливаемые денежные средства на капитальный ремонт. Так, права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, сформированные за счет взносов на капитальный ремонт, процентов, уплаченных в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате таких взносов, и начисленных кредитной организацией процентов за пользование денежными средствами на специальном счете, принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме. Таким образом, денежные средства, находящиеся на этом счете, будут находиться в долевой собственности собственников помещений в доме.

При этом, право собственника помещения в многоквартирном доме на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на такое помещение. Т.е., в случае смены собственника помещения доля в денежных средствах на капитальный ремонт будет переходить к новому собственнику.

Важная роль отведена общему собранию собственников. Так, на собрании собственников принимаются решения об использовании фонда капремонта, о выборе способа его формирования (спецсчет в банке или формирование накоплений у регионального оператора) и лица, уполномоченного открывать специальный счет и совершать операции с денежными средствами, находящимися на таковом.

Капитальный ремонт, как правило, проводится по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Финансирование такого ремонта может производиться за счет средств федерального, регионального или местного бюджета, выделяемых ТСЖ, ЖСК, иным специализированным потребительским кооперативам, управляющим организациям и региональным операторам.

Капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов должен осуществляться в соответствии с региональными программами. Определение порядка установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме возложено на органы государственной власти Российской Федерации.

В отдельной статье измененного ЖК РФ приведен перечень работ и услуг, необходимых при выполнении капремонта общего имущества многоквартирного дома.

Единственные, кто может быть освобожден от взносов на капитальный ремонт - это собственники помещений в домах, находящихся в аварийных состояниях (идущих под снос), или в домах, находящихся на участках земли, подлежащих изъятию для государственных нужд. От внесения взносов собственники могут быть свободны со следующего месяца после принятия надлежащего решения органом власти.

Теперь о сроках. Говоря о сроках начала сбора взносов на капремонт нужно отметить, что в этом немаловажны полномочия субъекта РФ. Собственно от субъекта РФ и зависит то, когда наступит момент внесения первого взноса на капитальный ремонт. Так, обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении четырех календарных месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом. Субъектом РФ указанный четырехмесячный срок может быть сокращен.

Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта (на спецсчете в банке или на счете регионального оператора) должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не более чем в течение двух месяцев после официального опубликования утвержденной в установленном законом субъекта Российской Федерации порядке региональной программы капитального ремонта. При этом, собственники помещений в многоквартирном доме должны направить в адрес регионального оператора копию протокола общего собрания таких собственников, которым оформлено это решение.

Новые изменения затронули и органы местного самоуправления. Так, не позднее чем за месяц до окончания срока, установленного субъектом РФ для принятия и реализации собственниками решения о способе накопления средств, орган местного самоуправления должен созвать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, если такое решение собственники не приняли ранее.

Остается дождаться, когда на территории Томской области появится соответствующий нормативный акт, определяющие детали и сроки формирования фонда по накоплению средств на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Тем не менее, собственники помещений в многоквартирных домах, управляемых ТСЖ, ЖК, ЖСК и прочими жилищные объединения собственников, не лишены возможности уже сегодня принять решение о способе формирования фонда капитального ремонта и при создании на территории Томской области регионального оператора уведомить его о принятом решении.

Эксперт лаборатории экономико-правовых исследований в сфере ЖКХ при ТГАСУ
Дмитрий Шенбергер