Новости

Отправить другу

13.03.2019

Капремонт как по нотам

Столица остается одним из лидеров среди российских регионов по выполнению региональных программ капитального ремонта жилых домов


Ремонт и переезд - две самые, наверное, хлопотные бытовые проблемы современного горожанина. Существует невеселая поговорка, что, мол, два переезда равны одному пожару. Преувеличение, скорее всего.


А вот что такое ремонт и, в частности, капитальный ремонт жилого фонда крупнейшего европейского города - Москвы? Можно ли счастливо прожить без него и сэкономить силы, средства и нервы? Если нет, то как часто должен наступать этот катаклизм? Кто и как несет его сегодня в массы? На какие деньги и за какие? А мы, жители статисты или нам позволено участвовать в данном процессе? А, может, просто мы не должны быть безразличными, ведь речь идет о нашей собственности? На часть этих и других вопросов мы попросили ответить одного из самых компетентных экспертов, работающих сегодня в этой области, руководителя Фонда капитального ремонта жилого фонда города Москвы Артура Кескинова.


С 2015 года в Москве действует программа капитального ремонта многоквартирных домов, расположенных на территории столицы. Многие эксперты считают ее самой масштабной и уникальной по своим подходам, так ли это?


Артур Кескинов: При тех жестких требованиях, которые предъявляются в городе к эффективному развитию всех отраслей городского хозяйства, в Москве не могло быть принято иной программы. Прежде чем, принять программу, а сделали мы это на год позже других регионов, удалось полностью изучить опыт коллег, поработать с экспертным сообществом. При этом еще до принятия программы, чтобы не допустить ухудшения технического состояния домов, остановки лифтов, при отсутствии иных на тот момент механизмов, начиная с 2011 года, город в значительном объеме финансировал работы по капитальному ремонту из бюджета. Все это позволило в декабре 2014 года принять оптимальную региональную программу, полностью сбалансированную по деньгам и объемам работ.


А в чем особенности подходов самой программы?


Артур Кескинов: К особенностям, или даже к уникальности программы, следует отнести адресное планирование видов и сроков работ по каждому дому, по каждой инженерной системе. Этого удалось добиться за счет действующей в городе на протяжении последних лет системы мониторинга состояния жилых домов, проводимого при участии специалистов Мосжилинспекции и экспертов специализированных организаций. Мы изначально заложили комплексный подход, при котором в доме могут одновременно ремонтироваться все системы для его полного восстановления. Расширили перечень обязательных работ по сравнению с установленным в Жилищном кодексе. Наряду с ремонтом основных инженерных систем и элементов домов (систем водоснабжения, центрального отопления, канализации, газоснабжения, подвалов, электрики, лифтов, фасадов, крыш, фундаментов) в перечень работ вошли ремонт систем дымоудаления и пожарного водопровода, внутреннего водостока, замена мусоропроводов. В 2017-2018 годах дополнительно включены работы по капитальному ремонту подъездов и замене окон в местах общего пользования. Инженерные системы меняются полностью, а не латаются частями. Например, Москва один из немногих регионов, где при замене системы отопления проводят замену отопительных приборов в квартирах.


То есть программа рассчитана на результат. А если в цифрах, что-нибудь сравнимое в регионах сейчас существует?


Артур Кескинов: Москва - крупнейший мегаполис и сравнивать объемные показатели нашей программы с регионами не совсем корректно. Но для общего понимания назову несколько цифр. Программа Москвы включает 27 920 домов площадью 248,8 млн кв. м., запланирован ремонт 355 тыс. инженерных систем и замена 112 тыс. лифтов. Это 10% площади всех домов и почти четверть всех лифтов, включенных в региональные программы капитального ремонта по России. По итогам 2018 года объемы капитального ремонта в Москве составили около 20% в общем выполнении по стране.


За четыре года нам удалось провести работы в 6 тыс. многоквартирных домов, то есть в каждом пятом доме. Речь идет о системе отопления и водоснабжения, ремонте фасадов и крыш. В среднем - не менее 9 систем в доме. В то время, как в достаточно сильных регионах этот показатель - 4 системы и меньше. Добавим к этому замену 13 тысяч лифтов…


Не буксует программа? На нынешний год какие планы?


Артур Кескинов: По плану мы должны провести работы по капремонту в 1982 домах общей площадью более 9 млн кв.м. Заменим еще 1820 лифтов. Звучит, может быть, несколько рутинно - "замена лифта", но на самом деле это весьма важная составляющая программы. В 2011 году Москва насчитывала 16 тысяч лифтов, которые полностью отработали свой срок. И они устаревали со скоростью, если так можно сказать, 2 тысячи штук в год. Чтобы переломить эту критическую для города ситуацию, по решению мэра Москвы в 2011 году была запущена не имеющая аналогов в стране программа обновления лифтового хозяйства. Всего за этот период (с 2011 года) заменено более 32 тысяч лифтов или четверть всего лифтового парка. Это позволило уже в 2018 году перейти к замене лифтов строго в год истечения нормативного срока службы, дополнительно не продлевая период его эксплуатации.


Все новые лифты соответствуют требованиям техрегламента таможенного союза "Безопасность лифтов", которым 2020 год определен в качестве срока завершения замены лифтов, отработавших нормативный срок, для приведения их в соответствие с требованиями регламента. Москва - объективно единственный регион, который близок к выполнению этих требований.


Безопасность для лифтового хозяйства - главное, разумеется. Но есть и эстетическая составляющая, комфорт, новые технологии, удобство пользования…


Артур Кескинов: В 2019 году мы уже можем говорить о новых требованиях или, если так можно условно сказать, новом стандарте комфорта устанавливаемых лифтов. Его некоторые параметры примерно таковы. Там, где позволяет лифтовая шахта, будут увеличивать проем за счет применения дверей с телескопическим приводом. К сожалению, конструкция домов сложившейся застройки не позволяет кардинально увеличить габариты проема, но даже его увеличение до 700 мм позволит со значительно меньшими сложностями перевозить в лифте, к примеру, детские коляски. Планируем применить новые виды отделки купе кабины лифта из современных износостойких материалов. На панели кабин пойдет металлопласт, на покрытие пола - рифленый алюминий. Панели управления будут отделываться шлифованной нержавеющей сталью со встроенным увеличенным по размеру полноцветным электронным табло, кнопочными элементами с круговой подсветкой из нержавеющей стали со шрифтом Брайля. Для комфорта нахождения в кабине будет применяться более яркое и при этом не менее энергоэффективное светодиодное освещение кабины, ну, и более современные световые табло и кнопки вызова на этажах.


Кстати, новшества коснутся и отопительных приборов. С 2019 года предлагаем подрядчикам закупать радиаторы и конвекторы, которые в заводских условиях будут сразу комплектоваться современным термостатом для регулировки подачи тепла. Это позволит не только максимально минимизировать проведение работ в квартирах, но и обеспечит максимальную надежность и удобство при эксплуатации. Может быть, это мелкие технические подробности, но они важны, и в конечном итоге и от них, в том числе, зависит насколько москвичи будут удовлетворены результатами проведенного ремонта.


Все это стоит больших денег. И их приходится собирать с населения, которое, как известно, тяжело расстается с дензнаками, скопленными "непосильным трудом"…


Артур Кескинов: Может быть, это кого-то удивит, но с точки зрения своевременности и полноты оплаты взносов на капремонт к москвичам вообще нет вопросов. И, мне кажется, это своего рода доверие к программе капремонта жилого фонда столицы.


Кроме того, расходование средств происходит под контролем жителей. Информация размещается на портале мэра Москвы (mos.ru), где работает сервис, который позволяет видеть и контролировать информацию по каждому этапу реализации программы, получить информацию по накопленным и израсходованным средствам. Основной контроль со стороны жителей возложен на уполномоченного собственника от дома, который участвует в серьезной работе в составе комиссии на всех этапах, начиная от технического заключения о состоянии дома вплоть до приемки каждого вида работ. Уполномоченный представитель жилого дома, в котором происходит капитальный ремонт, представитель депутатского корпуса и еще целый ряд, скажем, уполномоченных лиц - их 7 человек в комиссии, включая представителей управляющей компании и проектной организации, - все они ставят свои подписи на акте приемки работ.


Как выстроены договорные отношения Фонда с подрядчиком?


Артур Кескинов: Жестко. И это правовые рамки, а не какие-нибудь драконовские методы. Прежде всего, мы не работаем без банковской гарантии, полностью покрывающей сумму аванса, и без договора банковского сопровождения, который обеспечивает строго целевое использование средств.


Если подрядчик неоднократно нарушил условия договора, мы прекращаем сотрудничество с ним. Конечно, это крайняя мера, но эффективная, кстати, как и штрафы. При этом расторжение договора в одностороннем порядке со стороны Фонда грозит и включением в реестр недобросовестных поставщиков, и штрафом в размере 10% от стоимости всего договора.


Что нарушают нерадивые ремонтники?


Артур Кескинов: Претензии могут быть по срокам выполнения работ, культуре ведения работ и качеству.


Программа капремонта жилищного фонда Москвы включает 27 920 домов площадью 248,8 млн кв. м. Запланирован ремонт 355 тыс. инженерных систем и замена 112 тыс. лифтов. За четыре года проведен ремонт 6 тыс. домов. По программе заменено более 13 тыс. лифтов


Борьбу за качество никто не отменял. Но чтобы его добиться, нужны специалисты хорошей квалификации и с приличным опытом. Есть из кого выбирать?


Артур Кескинов: Выбор, я бы сказал, многоуровневый. Сначала проходит специальный квалификационный предварительный отбор, основными критериями которого являются опыт выполнения работ, наличие необходимого персонала, допуск СРО и отсутствие задолженностей по налогам.


Если требования соблюдены, то дальше выбор подрядчика происходит уже на электронном аукционе. В нем, естественно, могут участвовать только те организации, которые прошли предварительный отбор.


Кстати, это единые правила, установленные для всех региональных операторов. Москва активно участвовала в разработке этого положения, в том числе и после его выхода. Например, была предложена и согласована с ФАС России возможность разыгрывать в одном лоте проектирование и строительно-монтажные работы. В связи с чем генеральный подрядчик теперь несет полную ответственность на всех этапах за то, что происходит на объекте.


Были внесены изменения, позволившие привлекать к капитальному ремонту бюджетные учреждения. Конечно же, они участвуют в аукционах на равных условиях.


Есть еще некоторые предложения в этом направлении, которые Москва направила в профильное министерство, одно из них уже нами используется в заключаемых Фондом договорах. Теперь аванс помимо вышеперечисленных требований выдается на условии банковского сопровождения договоров.


Предложили ужесточить требования к банкам, которые могут выдавать подрядным организациям банковские гарантии, в части размера собственного капитала и наличия соответствующего кредитного рейтинга.


Другое предложение: обязать подрядчика выполнять некоторые виды или объемы работ самостоятельно, строго без привлечения субподрядных организаций. За невыполнение указанного условия договора - штраф. Мера, повторюсь, очень эффективная в нынешних условиях.


Есть и еще один момент. Мы проверяем эти организации на предмет достоверности заявленной информации, в том числе направляем запросы в компетентные органы, и уже были случаи аннулирования результатов отбора. Сегодня отобрано более 1000 организаций. Причем, это не только московские организации, но и компании из регионов.


Какова периодичность капитального ремонта жилых зданий? Она вообще существует?


Артур Кескинов: Для каждого элемента дома существуют свои сроки эффективной эксплуатации, которые, в том числе, зависят от конструкции, материала изготовления. Но по совокупности, для всего дома - это 25-30 лет. Это общепринятая практика. Если все сделано в полном объеме, то в указанный период дому будет требоваться только добросовестная текущая эксплуатация.


Капремонт завершен, счета оплачены, акты приемки подписаны, а жильцы получили новые коммуникации, бесшумные лифты, свежий кафель и антивандальные почтовые ящики. В итоге вас засыпают жалобами или благодарственными письмами?


Артур Кескинов: Благодарности мы получаем, когда работы завершены и жители могут реально почувствовать улучшения, увидеть как изменился облик дома.


Вопросы, как правило, возникают в процессе работ. Это могут быть претензии к качеству и срокам, которые мы регулируем, взаимодействуя с подрядчиком, применяя штрафные санкции и расторгая договоры с недобросовестными организациями.


При обнаружении недочетов собственники могут обратиться на портал "Наш Город", где все виды работ доступны с указанием конкретных сроков. Фонд обязан отработать обращение с приложением фотоматериалов, а заявитель - подтвердить эту информацию или опровергнуть.


Другая группа вопросов сложнее, так как требует поиска взаимопонимания с каждым с жителем в доме.


Например, замена газовых магистралей. Чтобы сделать все быстро и грамотно, мы должны "войти" в квартиры жильцов по всему "стояку". А жилец может заболеть, уехать или просто считает, что система не требует замены. А может не пустить строителей-ремонтников из-за "жизненной позиции".


Второй похожий момент: не пустим вас, дорогие ремонтники, потому что мы уже сделали ремонт своими скромными силами. Поменяли батареи, окна, краны и прочее. Но нам все равно нужно "врезаться" в коммуникации, чтобы выполнить работы в интересах других жильцов. Это всего два момента, и оба связаны с проблемой активного взаимодействия с жильцами.


Понятно, что жители участвуют в приемке работ. Могут ли они участвовать в процессах, предшествующих их проведению?


Артур Кескинов: В декабре 2017 года были внесены изменения в нормативную базу столицы. Теперь общее собрание собственников, получивших предложение о проведении капитального ремонта, может расширить состав работ, дополнив его работами с более поздних периодов программы. Только в 2018 году жителями было дополнительно включено более 5000 работ.


По решению общих собраний собственников жители могут инициировать проведение работ по ремонту фасадов ранее сроков региональной программы. Если есть необходимость, то в этих домах мы также отремонтируем крышу.


В домах, где капитальный ремонт был завершен до включения в перечень работ мероприятий по замене окон в подъездах и капитальному ремонту подъездов, собственники могут инициировать проведение этих работ в 2019-2020 годах.


Досье "РГ"


Кескинов Артур Львович родился в 1960 году в Ереване. Выпускник Московского энергетического института. Почетный работник жилищно-коммунального хозяйства города Москвы. В марте 2015 года назначен генеральным директором Фонда капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы.


Источник информации: Российская газета


  • Вопрос эксперту

    На нашем сайте вы можете задать вопрос эксперту

    Подробнее
  • Аналитика

    Что мешает переводу многоквартирных домов на индивидуальное отопление

    Подробнее
  • Рекомендации

    ОНФ разработал памятку о правилах безопасности для жителей домов с газовым оборудованием

    Подробнее