Заблуждения населения о реформе ЖКХ

Население России живет, по-прежнему, некими представлениями-штампами о системе ЖКХ страны, иллюзиями и мифами, поддерживаемыми в их сознании то ли специально, то ли по причине всеобщей правовой неграмотности в жилищной сфере.

  1. Государство всегда будет заботиться о состоянии наших домов, в том числе текущем и капитальном ремонте. 

Реформа ЖКХ идет по пути передачи большинства объектов жилищного фонда в частную собственность. Начавшийся в 1990-е гг. бесплатный процесс приватизации жилья показал, что граждане так и не смогли осознать степень своей ответственности, возложенной на них как на собственников. Быть собственником квартиры – это не только иметь права владения, пользования и распоряжения, но еще и нести бремя по содержанию своего и общего имущества в многоквартирном доме. Поэтому Жилищный кодекс РФ в ст. 39 установил, что собственники помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества пропорционально своей доле, т.е. занимаемой площади своей квартиры или нежилого помещения. Отсюда следует, что сами собственники должны вовремя заботится о состоянии крыш, лестниц, фасада, придомовой территории и т.д. В то же время, органы местного самоуправления могут (но не обязаны) предоставить бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов (пп. 2 п. 1 ст. 165 Жилищного кодекса).

    2. Все ЖЭУ, ЖЭКи, ДЕЗы – это государственные или муниципальные организации. 

Такое заблуждение подкрепляется тем, что в последние годы в процессе преобразования государственных и муниципальных предприятий в коммерческие организации их названия остаются прежними. Изменения касаются лишь организационно-правовой формы юридического лица, отсюда к привычному для всех ЖЭУ или ЖЭК добавляется аббревиатура ООО.

    3. Способ управления домом выбирать не обязательно.

Согласно п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса собственники как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
– непосредственное управление;
– управление товариществом собственников жилья (ТСЖ);
– управление управляющей организацией.
В то же время согласно Федеральному закону «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» органы местного самоуправления, если способ управления дома не был избран, должны до 1 мая 2008 г. провести открытый конкурс по отбору управляющей организации.

   4. От моего голоса в доме ничего не зависит.

Все решения в доме должны приниматься на общем собрании (выбор способа управления домом, установление размера платы за содержание и ремонт общего имущества, решение о реконструкции дома и т.д.). В этой связи голос каждого собственника по тому или иному вопросу может быть решающим. Так, например, в некоторых случаях, требуется получения 50 % + 1 голос от общего количества голосов всех собственников дома или даже 2/3 голосов собственников дома.

   5. Лицо, не являющееся собственником, может стать председателем, войти в правление ТСЖ, стать ревизором или войти в ревизионную комиссию ТСЖ. 

Согласно ст. 147 Жилищного кодекса Правление ТСЖ избирается общим собранием из членов товарищества. В свою очередь Правление из своего состава избирает председателя товарищества. А так как изначально членом товарищества может стать только собственник помещения, следовательно, лицо, не являющееся собственником (например, наниматель неприватизированного жилья), быть избранным в состав правления, а значит и председателем товарищества, быть не может. Это правило распространяется на членов ревизионной комиссии и ревизора.

   6. Инициировать общее собрание в доме может любое лицо.

Жилищное законодательство наделяет правом инициировать общее собрание в доме не любое лицо, а только собственника помещения в данном доме. Следовательно, собственник как жилого, так и нежилого помещения обладает правом инициировать проведение внеочередного общего собрания собственников. Надо помнить, что органы местного самоуправления также могут выступать в роли инициатора проведения общего собрания при условии, если в этом доме им на праве собственности принадлежат жилые или нежилые помещения. Управляющие и обслуживающие организации, расширяющие территорию своего присутствия и не являющиеся собственниками помещений, не вправе выступать в роли инициаторов по проведению общих собраний.

   7. После образования ТСЖ увеличатся тарифы на жилищно-коммунальные услуги.

Согласно п. 3 ст. 157 Жилищного кодекса образование ТСЖ не является основанием для изменения размера платы за коммунальные услуги. Размер платы за коммунальные услуги устанавливается органами местного самоуправления. В то же время общее собрание принимает решение об установлении размера платы на содержание и ремонт общего имущества дома.

  8. Собственники нежилых помещений (офисов, магазинов) не должны принимать участие в деятельности дома.

Многоквартирный дом – это единый комплекс недвижимого имущества, сложный социальный механизм, совокупность собственников жилых и нежилых помещений. Собственники нежилых помещений обладают равными правами (инициировать проведение общего собрания, участвовать в голосовании по выбору способа управления домом и т.д.) и несут одинаковые обязанности (бремя капитального ремонта), что и собственники жилых помещений.

  9. Голоса на общем собрании должны считаться по формуле «1 человек = 1 голос».

Используя при подсчете голосов на общем собрании формулу «1 человек = 1 голос», вы уравниваете между собой собственников помещений, например, в 50 и 150 кв. м. А это является прямым нарушением п. 3  ст. 48 Жилищного кодекса, где закреплено, что количество голосов, которым обладает каждый собственник на общем собрании, пропорционально его доли в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Отсюда следует, что собственники различных жилых и нежилых помещений на общем собрании обладают и различным количеством голосов. Общепринято использовать следующие формулы: «1 голос = 1 кв. м» или «1 голос = 10 кв. м».

   10. Все нежилые помещения в доме являются общим имуществом.

Ст. 36 Жилищного кодекса разъясняет, что к общей долевой собственности относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме,  а также межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, технические подвалы, крыши и т.д. Но есть такая категория нежилых помещений – встроено-пристроенные, которые являются самостоятельными объектами в доме, уже имеют законного собственника, и их целевое назначение было определено при строительстве. В случае возникновения сомнений, считать то или иное помещение общей долевой собственностью или нет, прояснить ситуацию позволит технический паспорт дома, определяющий целевое назначение спорного имущества.

  11. Наниматели жилья могут участвовать в принятии решений на общем собрании.

Правом голоса на общем собрании обладают только собственники помещений либо их представители, наделенные такими полномочиями. Наниматели жилья лишены возможности участия в голосовании, а значит и принятия решений. Как правило, наниматели проживают в жилых помещениях, собственниками которых являются органы местного самоуправления. Таким образом, именно органы местного самоуправления имеют право голоса на общем собрании собственников, а мнение нанимателей жилья для собственника носит лишь рекомендательный характер.

  12. Органы местного самоуправления, имея в собственности квартиры в доме, ни за что не несут ответственности.

На собственника, вне зависимости от того физическое это, юридическое лицо или органы местного самоуправления, возлагаются определенные Жилищным кодексом обязанности, среди которых:
– несение бремени расходов на содержание общего имущества в доме;
– обязанность по оплате расходов на капительный ремонт дома;
– несение расходов на содержание принадлежащих собственнику жилых и нежилых помещений.

  13. Способ управления домом можно выбрать только один раз.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников и может быть изменен в любое время на основании его решения.

   14. Все управляющие организации создаются, чтобы обмануть жителей.

Предполагается, что, выбрав компанию для управления домом, жильцы заключили договор с профессиональной, обладающей всеми необходимыми ресурсами для качественного управления домом организацией. Надо правильно понимать, что управляющие организации – это коммерческие структуры, которые создаются в том числе и в целях извлечения прибыли. Но это еще не означает, что для достижения своей цели они пойдут обманным путем, перестанут оказывать услуги. Конкурентная среда рынка управляющих компаний позволит выжить лишь профессионалам! Кроме того, у жильцов всегда есть право изменить способ управления домом или выбрать другую управляющую организацию.

  15. Все инициаторы (инициативные группы) по созданию ТСЖ – жулики.

Есть случаи, когда в роли инициаторов проведения общих собраний выступают граждане, цель которых собирать лишь членские взносы и обогащаться за счет непрозрачности денежного оборота. Но подобная самодеятельность обнаруживается при первой же ревизионной проверке и грозит уголовной ответственностью. Правильное построение системы управления в ТСЖ, соблюдение установленных жилищным законодательством процедур отчетности и контроля перед общим собранием не позволит совершать подобные действия.

   16. После образования ТСЖ  председатель возьмет кредиты в банке под залог квартир членов товарищества.

Председатель ТСЖ не наделен такими полномочиями, принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов – это исключительная компетенция общего собрания членов товарищества. При этом решение по данному вопросу принимается не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества.

Козлов Александр Михайлович, директор Волгоградской региональной общественной организации поддержки социальных инициатив «Граждане»

Источник новости: http://www.gkh-forum.ru/index.php?option=com_content&task=view&id=1221&Itemid=35